万科 部分开发项目投资过于乐观, 2024年上半年预计亏损逾70亿元大鱼财经

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7月10日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”，000002）发布了2024年半年度业绩预告。根据公告，万科预计2024年上半年归属于上市公司股东的净利润为亏损70亿元至90亿元，与上年同期的盈利98.7亿元相比，同比大幅下降171%至191%。发布业绩预告同日，万科宣布了增持计划，1862名高管将拿出2亿元增持万科股票，这能挽回投资者信任吗？Bsports注册

“未能完全摆脱惯性思维”

扣除非经常性损益后，万科净利润预计亏损50亿元至65亿元，同比下降157%至175%。基本每股收益预计亏损0.59元/股至0.76元/股，而上年同期为盈利0.84元/股。

万科在公告中坦诚介绍了业绩亏损的主要原因。其中，部分开发项目投资过于乐观是导致亏损的重要因素之一。在报告期内，该公司未能完全摆脱惯性思维，对一些项目的市场前景和投资回报预期过于乐观，这使得拿地成本较高。随着这些项目在2024年进入结算阶段，公司结算业绩受到了重大影响。

除了部分开发项目投资预期过于乐观之外，业绩亏损还受到其他多重因素的叠加影响。具体包括：房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，导致公司整体盈利水平下滑；公司对部分项目计提了减值准备，进一步压缩了利润空间；部分非主业财务投资出现亏损，影响了公司整体业绩；以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，给公司带来了额外的损失。

尽管面临业绩压力，万科在上半年依然取得了一系列积极进展。公司成功实施了业务重整和化解风险的“一揽子方案”，这一方案的实施为公司后续的稳定发展奠定了坚实基础。在房地产业务方面，公司实现了高品质交付7.4万套房子，全面完成了预定计划，展现了公司在项目管理和交付能力方面的实力。

同时，万科在财务方面也保持了稳健态势。该公司保障了公开市场债务的正常兑付，维护了良好的信用形象。在销售方面，公司实现销售金额1273.3亿元，保持了在行业内的领先地位。

万科对业绩亏损深表歉意，并表示公司正聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级。公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式中，尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东。

1847名高管人均拟出资7万元回购股票

在同日发布的另一份公告中，万科披露了其骨干管理人员拟通过信托计划增持公司A股股票的计划。该计划显示，基于对行业和公司未来发展的长期信心，万科骨干管理人员将自筹资金合计人民币2亿元，自愿增持公司A股股份。

万科高管自掏腰包增持公司股票的行为，无疑向市场传递了一种积极的信号。这既体现了高管对公司未来发展的信心，也表明了他们愿意与公司共渡难关的决心。然而，投资者对这一行为的态度却存在分歧。一方面，部分投资者对高管的增持表示赞赏和支持，认为这有助于稳定市场情绪和提升投资者信心；另一方面，也有投资者对高管的增持表示质疑和担忧，认为这不足以改变公司面临的根本问题。从增持金额来看，万科集团党委成员等15人出资额不低于人民币7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过人民币1.27亿元，人均仅7万元。

投资者对万科2024年上半年巨亏感到忧虑，质疑公司战略和管理能力。在雪球网，一名投资者表示，万科较早意识到转型的重要性，但未能有效实施，导致投资超出了资源和能力边界。此外，万科未能摆脱惯性，过于乐观地投资部分开发项目，导致高额拿地成本和巨额亏损，“这是痛定思痛，继续回归地产主业Bsports平台？战略的定力何在？”

在财务层面，投资者普遍担忧万科的现金流紧张和亏损加剧。“万科现金流紧张，亏本卖资产，这是为管理层战略错误埋单。”万科现金流紧张，不得不通过亏本卖资产、降价销售等方式来缓解资金压力，这些非常规措施虽然短期内为公司带来了一定的现金流，但也进一步加剧了市场对公司盈利能力的担忧。

还有投资者对万科的长期发展表示怀疑：“现在市值才800亿元不到，想回到最高峰的415亿元净利润几乎不可能。市场上有那么多行业机会，为什么非要在地产这个高风险低回报的行业里苦苦挣扎？”他们认为万科如果不能解决债务问题并找到新的增长点，未来几年将继续面临巨额亏损的风险。

7月11日，万科报收6.81元/股，股价上涨2.41%，但长期追踪万科的投资者认为，虽然当天股价上涨，但依然处于月k线下跌趋势，基本面也没有确定性的业绩反转。最近一年，万科股价已接近腰斩，累计跌幅47.6%。